【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】近年地上權(quán)土地成為開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的新選擇，不過(guò)地上權(quán)住宅對(duì)於民眾、建商、銀行來(lái)說(shuō)都相當(dāng)陌生，政大商學(xué)院信義不動(dòng)產(chǎn)研究發(fā)展中心舉辦「地上權(quán)住宅 如何成為減輕負(fù)擔(dān)的新選擇」研討會(huì)，從估價(jià)、開(kāi)發(fā)商、銀行的角度來(lái)解析地上權(quán)產(chǎn)品，預(yù)料2014年將是地上權(quán)住宅的啟動(dòng)年，若未來(lái)估價(jià)方式、銀行貸款能夠逐漸摸索出一條路，則有助於打開(kāi)地上權(quán)住宅的一二手市場(chǎng)。
 
此次研討會(huì)邀請(qǐng)到中華民國(guó)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同業(yè)公會(huì)全聯(lián)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)于俊明、中華民國(guó)估價(jià)師公會(huì)全聯(lián)會(huì)名譽(yù)理事長(zhǎng)卓輝華、土地銀行副總經(jīng)理高明賢，分別從估價(jià)、開(kāi)發(fā)商、銀行不同面向來(lái)探討，另外還邀請(qǐng)中華民國(guó)地政士公會(huì)全聯(lián)會(huì)榮譽(yù)理事長(zhǎng)林旺根，借鏡日本借地權(quán)的經(jīng)驗(yàn)，思考臺(tái)灣地上權(quán)的發(fā)展機(jī)會(huì)。
 
近年標(biāo)得地上權(quán)的開(kāi)發(fā)商，當(dāng)前最煩惱就是能否分割設(shè)定地上權(quán)，與民眾貸款的相關(guān)問(wèn)題，高明賢指出目前銀行面對(duì)地上權(quán)產(chǎn)品有幾大難題，包括持分地上權(quán)難估價(jià)、地上權(quán)產(chǎn)品價(jià)格隨時(shí)間下降、市場(chǎng)性與流通性欠佳，日後難以處分、且地上權(quán)消滅，地上建物須無(wú)償移轉(zhuǎn)登記為國(guó)有，而銀行需出具「地上權(quán)消滅後，不論債權(quán)是否已獲清償，均拋棄於地上建物之抵押權(quán)」承諾書(shū)，都不利銀行債權(quán)確保。
 
且大部分國(guó)有地之地上權(quán)及其建物限制不得分割移轉(zhuǎn)，承買(mǎi)人買(mǎi)到的只是使用權(quán)並非所有權(quán)，對(duì)銀行辦理分戶(hù)貸款之債權(quán)擔(dān)保力不佳，影響銀行辦理分戶(hù)貸款意願(yuàn)(例臺(tái)北京站案)。2013年9月30日以後，承買(mǎi)人如果可取得建物所有權(quán)，連同應(yīng)有之地上權(quán)持分設(shè)定抵押權(quán)予銀行，可提高銀行辦理分戶(hù)貸款意願(yuàn)。
 
于俊明則認(rèn)為地上權(quán)住宅有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，一、價(jià)格較周邊行情為低，購(gòu)屋者相對(duì)容易進(jìn)住精華地區(qū)，二、租金報(bào)酬率相對(duì)較高，三、日後移轉(zhuǎn)沒(méi)有土地增值稅問(wèn)題，四、北市都市更新困難，擁有土地持分效益也相對(duì)有限，五、資產(chǎn)配置更具有彈性。不過(guò)地上權(quán)畢竟是有使用年限的產(chǎn)品，購(gòu)置地上權(quán)的住宅將脫離增值的觀(guān)點(diǎn)，回歸居住需求本質(zhì)。
 
不過(guò)現(xiàn)況也存有一些問(wèn)題，包括「使用權(quán)」的住宅融資貸款困難 、貸款額度低且利率高、地上權(quán)業(yè)主若不能長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，國(guó)有財(cái)產(chǎn)署面對(duì)處理住戶(hù)問(wèn)題、且使用權(quán)住宅不具物權(quán)性，其流通則缺乏物權(quán)登記的公示力、公信力，影響交易安全，另外使用權(quán)住宅非屬區(qū)分所有建物，連區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議都難召開(kāi)。
 
至於「地上權(quán)」的住宅可能面對(duì)，未來(lái)持有稅增加，如房屋稅因?yàn)楹勒?、囤房稅而加重、支付的地租也可能因?yàn)楣娴貎r(jià)調(diào)漲而增加、且地上權(quán)住宅的融資條件不比所有權(quán)，另外存續(xù)期間屆滿(mǎn)須歸還土地等問(wèn)題。
 
另外，針對(duì)地上權(quán)的鑑價(jià)問(wèn)題，卓輝華則以1997年國(guó)際金融大樓案為例，當(dāng)時(shí)信義計(jì)畫(huà)區(qū)土地容積坪約50萬(wàn)元/坪，而本案得標(biāo)價(jià)格為226.1萬(wàn)元/坪，其土地容積坪為35.89萬(wàn)元/坪，依此價(jià)格計(jì)算約佔(zhàn)土地市值的71.78％。(土地正常價(jià)格320萬(wàn)元/坪)。
 
從幾個(gè)案例來(lái)看，地上權(quán)產(chǎn)品價(jià)格約為市價(jià)的65成~7成。卓輝華提醒，購(gòu)置地上權(quán)產(chǎn)品時(shí)，不能以所有權(quán)觀(guān)點(diǎn)考量其價(jià)值，如權(quán)利期限越短時(shí)，價(jià)值也隨之遞減，另外還要思考地上權(quán)到期時(shí)，還剩下甚麼權(quán)利，且地租以公告地價(jià)計(jì)算，未來(lái)是否趨勢(shì)朝向調(diào)升等問(wèn)題。
 
林旺根則表示，日本的借地權(quán)住宅從1993年開(kāi)始，到2008年共有7萬(wàn)0492戶(hù)，其中有一半約為透天的借地權(quán)住宅，剩下一半則是分讓與租賃的借地權(quán)住宅，對(duì)於購(gòu)屋人而言，借地權(quán)住宅可以有效降低成本，且借地權(quán)可以使用較大的土地面積，與享有較好的住宅環(huán)境，同時(shí)也可有較大的室內(nèi)使用面積與品質(zhì)較佳的住宅產(chǎn)品，缺點(diǎn)則是到期必須返還土地，無(wú)法享受土地帶來(lái)的增值利益，可能得擔(dān)心未來(lái)不容易轉(zhuǎn)手等問(wèn)題。
 
林旺根最後認(rèn)為，日本借地權(quán)住宅制度能夠順利推行，主要仍是受惠於每個(gè)環(huán)節(jié)都有完善的配套措施，如法院以非訟事件裁定、快速定紛止?fàn)?、建立完整的估價(jià)制度、日後的收回機(jī)制等，相較於國(guó)內(nèi)剛起步的地上權(quán)住宅市場(chǎng)，還有許多可以借鏡之處。